Golden Visa & Άδεια Διαμονής Επενδυτή
Νομική υποστήριξη σε επενδυτές που αποκτούν άδεια διαμονής στην Ελλάδα μέσω ακινήτου ή κεφαλαιακής επένδυσης.
Άδεια Διαμονής Επενδυτή στην Ελλάδα
Το πρόγραμμα Golden Visa παρέχει σε πολίτες τρίτων χωρών πενταετή ανανεώσιμη άδεια διαμονής στην Ελλάδα, με δικαίωμα ελεύθερης κυκλοφορίας στον χώρο Σένγκεν και χωρίς υποχρέωση ελάχιστης παραμονής στη χώρα.
Το θεσμικό πλαίσιο άλλαξε ουσιωδώς με το άρθρο 64 του ν. 5100/2024. Το ενιαίο όριο των 250.000 ευρώ που ίσχυε επί μία δεκαετία αντικαταστάθηκε από κλιμακωτά όρια ανά περιοχή: 800.000 ευρώ για ολόκληρη την Αττική, την περιφερειακή ενότητα Θεσσαλονίκης, τη Μύκονο, τη Σαντορίνη και τα νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων· 400.000 ευρώ για την υπόλοιπη επικράτεια. Και στις δύο κατηγορίες η επένδυση πρέπει να αφορά ένα ενιαίο ακίνητο κύριας χρήσης τουλάχιστον 120 τ.μ., ενώ η άθροιση μικρότερων ακινήτων δεν επιτρέπεται πλέον.
Το όριο των 250.000 ευρώ διατηρείται σε όλη τη χώρα μόνο για δύο περιπτώσεις: την αλλαγή χρήσης ακινήτου από επαγγελματική σε κατοικία και την αποκατάσταση διατηρητέου κτιρίου. Κάθε ακίνητο μπορεί να αξιοποιηθεί με το όριο αυτό μία μόνο φορά.
Πέραν της αγοράς ακινήτου, υπάρχουν και κεφαλαιακές οδοί: προθεσμιακή κατάθεση σε ελληνικό πιστωτικό ίδρυμα, απόκτηση μεριδίων σε αμοιβαία κεφάλαια ή οργανισμούς εναλλακτικών επενδύσεων, ομόλογα και μετοχές, καθώς και η επένδυση σε νεοφυείς επιχειρήσεις εγγεγραμμένες στο Elevate Greece. Τα κατώτατα ποσά διαφέρουν ανά μέσο.
Η άδεια καλύπτει τον/την σύζυγο, τα τέκνα κάτω των 21 ετών —με δυνατότητα παράτασης— και τους εξαρτώμενους γονείς και των δύο συζύγων. Το γραφείο μας αναλαμβάνει τον νομικό έλεγχο της επένδυσης, τη σύνταξη και κατάθεση του φακέλου και την εκπροσώπηση ενώπιον των αρμόδιων υπηρεσιών, με δυνατότητα ολοκλήρωσης της διαδικασίας εξ αποστάσεως μέσω πληρεξουσίου.
Γιατί να μας επιλέξετε
Η επιλογή του ακινήτου καθορίζει την επιτυχία της αίτησης. Ένα ακίνητο που δεν πληροί το όριο της ζώνης του, δεν φτάνει τα 120 τ.μ. κύριας χρήσης ή φέρει πολεοδομικές εκκρεμότητες οδηγεί σε απόρριψη μετά την καταβολή του τιμήματος, όταν η ζημία είναι πλέον δύσκολα αναστρέψιμη.
Ελέγχουμε την επιλεξιμότητα πριν από κάθε δέσμευση κεφαλαίων, όχι μετά. Συνεργαζόμαστε με συμβολαιογράφους, μηχανικούς και λογιστές, και συντονίζουμε τη νομική με την τεχνική και φορολογική πλευρά της συναλλαγής, ώστε ο επενδυτής να γνωρίζει το πραγματικό κόστος και το πραγματικό χρονοδιάγραμμα από την αρχή.
Η προσέγγισή μας
Ξεκινούμε από τον σκοπό της επένδυσης: αν επιδιώκεται μόνο η άδεια διαμονής, αν το ακίνητο προορίζεται για ιδιοκατοίκηση ή απόδοση, και ποια είναι τα φορολογικά δεδομένα της χώρας κατοικίας σας.
Ανάλογα με την περίπτωση, η υποστήριξή μας περιλαμβάνει:
- κατάταξη του ακινήτου στη σωστή ζώνη και επιβεβαίωση του ορίου επένδυσης·
- έλεγχο τίτλων, βαρών, κατασχέσεων και πολεοδομικής νομιμότητας·
- έκδοση ΑΦΜ και άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού·
- σύνταξη πληρεξουσίου για ολοκλήρωση εξ αποστάσεως·
- παράσταση στο συμβολαιογραφικό γραφείο και μεταγραφή του τίτλου·
- κατάθεση της αίτησης, ραντεβού βιομετρικών και παρακολούθηση έως την έκδοση·
- ένταξη μελών οικογένειας και ανανεώσεις.
Επισημαίνουμε ρητά ότι το ακίνητο που στηρίζει την άδεια δεν επιτρέπεται να εκμισθώνεται βραχυχρόνια μέσω πλατφορμών· η παράβαση θέτει σε κίνδυνο την ίδια την άδεια.
Βασικοί τομείς εξειδίκευσης
Έλεγχος Επιλεξιμότητας
Κατάταξη του ακινήτου στη ζώνη των 800.000, 400.000 ή 250.000 ευρώ, επιβεβαίωση της επιφάνειας κύριας χρήσης και της χρήσης του ακινήτου πριν από κάθε δέσμευση.
Νομικός Έλεγχος Ακινήτου
Έλεγχος τίτλων ιδιοκτησίας, βαρών, υποθηκών, κατασχέσεων και διεκδικήσεων στο Κτηματολόγιο και στο Υποθηκοφυλακείο.
Δομή Επένδυσης
Επιλογή μεταξύ ακινήτου, προθεσμιακής κατάθεσης, μεριδίων επενδυτικών οργανισμών, ομολόγων και της οδού νεοφυών επιχειρήσεων.
Κατάθεση & Βιομετρικά
Σύνταξη του φακέλου, κατάθεση στην αρμόδια υπηρεσία, προγραμματισμός βιομετρικών και παρακολούθηση της αίτησης έως την έκδοση.
Μέλη Οικογένειας
Ένταξη συζύγου, τέκνων και εξαρτώμενων γονέων, με τα δικαιολογητικά και τις επισημάνσεις που απαιτούνται κατά περίπτωση.
Ανανέωση & Μακροχρόνια Διαμονή
Ανανέωση της πενταετούς άδειας, διατήρηση της επένδυσης και οι προϋποθέσεις για μακροχρόνια διαμονή ή πολιτογράφηση.
Συχνές ερωτήσεις
Ποιο είναι σήμερα το ελάχιστο ποσό επένδυσης;
Εξαρτάται από την τοποθεσία. Για ολόκληρη την Αττική, την περιφερειακή ενότητα Θεσσαλονίκης, τη Μύκονο, τη Σαντορίνη και τα νησιά άνω των 3.100 κατοίκων το όριο είναι 800.000 ευρώ. Για την υπόλοιπη Ελλάδα είναι 400.000 ευρώ. Και στις δύο περιπτώσεις απαιτείται ένα ενιαίο ακίνητο τουλάχιστον 120 τ.μ. κύριας χρήσης.
Το όριο των 250.000 ευρώ δεν αποτελεί πλέον γενικό κανόνα. Ισχύει μόνο για αλλαγή χρήσης από επαγγελματική σε κατοικία και για αποκατάσταση διατηρητέου, χωρίς απαίτηση ελάχιστης επιφάνειας.
Μπορώ να συνδυάσω δύο μικρότερα ακίνητα;
Όχι. Η άθροιση της αξίας δύο ή περισσότερων ακινήτων για τη συμπλήρωση του ορίου καταργήθηκε με τον ν. 5100/2024. Η επένδυση πρέπει να αφορά ένα ενιαίο ακίνητο.
Πρόκειται για μία από τις συχνότερες παρανοήσεις, καθώς η τακτική αυτή ήταν διαδεδομένη πριν από το 2024 και εξακολουθεί να αναφέρεται σε ξεπερασμένους οδηγούς.
Μπορώ να μισθώνω το ακίνητο βραχυχρόνια;
Όχι. Ακίνητο που στηρίζει άδεια διαμονής επενδυτή δεν επιτρέπεται να διατίθεται για βραχυχρόνια μίσθωση μέσω πλατφορμών της οικονομίας διαμοιρασμού.
Η μακροχρόνια εκμίσθωση παραμένει δυνατή. Ελέγχουμε τη σκοπούμενη εκμετάλλευση πριν από την αγορά, ώστε η απόδοση που υπολογίζετε να είναι νομικά εφικτή.
Πρέπει να βρίσκομαι στην Ελλάδα για τη διαδικασία;
Το μεγαλύτερο μέρος της διαδικασίας —έκδοση ΑΦΜ, άνοιγμα λογαριασμού, υπογραφή του συμβολαίου— μπορεί να ολοκληρωθεί εξ αποστάσεως με ειδικό πληρεξούσιο, νομίμως επικυρωμένο και με επισημείωση της Χάγης όπου απαιτείται.
Απαιτείται ωστόσο αυτοπρόσωπη παρουσία για τη λήψη βιομετρικών στοιχείων. Δεν υφίσταται υποχρέωση ελάχιστης παραμονής στην Ελλάδα μετά την έκδοση της άδειας.