Μισθώσεις & Βραχυχρόνια Μίσθωση
Νομική υποστήριξη στην εκμετάλλευση ακινήτου — μακροχρόνιες και εμπορικές μισθώσεις, βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb, φορολογικές υποχρεώσεις και διαφορές με μισθωτές.
Το ακίνητο αποκτήθηκε. Τώρα πρέπει να αποδώσει — νόμιμα.
Η απόδοση ενός επενδυτικού ακινήτου δεν κρίνεται στην αγορά αλλά στην εκμετάλλευση. Και εκεί οι δύο βασικές διαδρομές — μακροχρόνια και βραχυχρόνια μίσθωση — υπόκεινται σε εντελώς διαφορετικά καθεστώτα: άλλες υποχρεώσεις δήλωσης, άλλη φορολογική μεταχείριση, άλλες προϋποθέσεις καταλληλότητας, και σε ορισμένες περιοχές του κέντρου της Αθήνας διαφορετικούς περιορισμούς στη δυνατότητα νέας καταχώρισης.
Η επιλογή δεν είναι μόνο εμπορική. Ο κανονισμός της πολυκατοικίας μπορεί να απαγορεύει τη βραχυχρόνια μίσθωση· η άδεια του ακινήτου μπορεί να μην καλύπτει τη χρήση· ο αριθμός των ακινήτων που εκμεταλλεύεστε μπορεί να μετατρέψει τη δραστηριότητα σε επιχειρηματική, με ό,τι αυτό συνεπάγεται σε ΓΕΜΗ, ΦΠΑ και ασφαλιστικές εισφορές. Αυτά ελέγχονται πριν την πρώτη κράτηση, όχι μετά το πρώτο πρόστιμο.
Γιατί το γραφείο μας
Η βραχυχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα είναι από τα πιο γρήγορα μεταβαλλόμενα πεδία της τελευταίας δεκαετίας: το πλαίσιο έχει αλλάξει επανειλημμένα ως προς τη φορολογία, τις υποχρεώσεις καταχώρισης, τις προδιαγραφές των ακινήτων και τους τοπικούς περιορισμούς. Επαληθεύουμε τι ισχύει για το συγκεκριμένο ακίνητο, στη συγκεκριμένη περιοχή, τη συγκεκριμένη στιγμή — αντί να επαναλαμβάνουμε κανόνες που ίσχυαν πέρυσι.
Η προσέγγισή μας
Ανάλογα με την περίπτωση, η δουλειά περιλαμβάνει:
- Έλεγχο επιτρεπτότητας: κανονισμός πολυκατοικίας, χρήση γης, άδεια ακινήτου, τοπικοί περιορισμοί
- Επιλογή καθεστώτος εκμετάλλευσης με βάση τη φορολογική μεταχείριση και τον σκοπό σας
- Σύνταξη μισθωτηρίου — κατοικίας, επαγγελματικού ή τουριστικού
- Καταχώριση στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και τις συνοδευτικές δηλώσεις
- Οργάνωση της δραστηριότητας ως επιχειρηματικής, όπου το επιβάλλει η κλίμακα
- Εγγυήσεις, εγγυοδοσία, ασφάλιση και κατανομή ευθύνης για ζημίες
- Διαφορές με μισθωτές: καθυστερήσεις, καταγγελία, διαταγή απόδοσης χρήσης
Βασικοί τομείς εξειδίκευσης
Μακροχρόνια μίσθωση
Μισθωτήρια κατοικίας με τις ελάχιστες διάρκειες που επιβάλλει ο νόμος, αναπροσαρμογή μισθώματος, εγγύηση και ρήτρες πρόωρης λύσης.
Εμπορική μίσθωση
Επαγγελματικές μισθώσεις με διαφορετικό πλαίσιο από την κατοικία — διάρκεια, μεταβίβαση της μίσθωσης, εγκαταστάσεις του μισθωτή και τύχη τους στη λήξη.
Βραχυχρόνια μίσθωση
Καταχώριση στο μητρώο, υποχρεώσεις δήλωσης, προδιαγραφές καταλληλότητας και οι τοπικοί περιορισμοί που ισχύουν κάθε φορά στην περιοχή του ακινήτου.
Κανονισμός πολυκατοικίας
Η συχνότερη αιτία που μια βραχυχρόνια μίσθωση σταματά. Ελέγχεται στον τίτλο και στον κανονισμό πριν αγοραστεί το ακίνητο, όχι πριν την πρώτη κράτηση.
Φορολογική διάρθρωση
Πότε η εκμετάλλευση παραμένει εισόδημα από ακίνητα και πότε γίνεται επιχειρηματική δραστηριότητα — με τις υποχρεώσεις που ακολουθούν.
Διαφορές με μισθωτές
Καθυστέρηση μισθωμάτων, καταγγελία, διαταγή απόδοσης της χρήσης και εκτέλεση, καθώς και αξιώσεις για ζημίες στο μίσθιο.
Συχνές ερωτήσεις
Μπορώ να κάνω βραχυχρόνια μίσθωση σε οποιοδήποτε διαμέρισμα;
Όχι απαραίτητα. Πρέπει να το επιτρέπει ο κανονισμός της πολυκατοικίας, το ακίνητο να πληροί τις προδιαγραφές καταλληλότητας που ορίζει η νομοθεσία, και η περιοχή να μην υπόκειται σε περιορισμό νέων καταχωρίσεων — ορισμένες κεντρικές περιοχές της Αθήνας έχουν κατά καιρούς τεθεί υπό τέτοιο περιορισμό. Ελέγχουμε και τα τρία για το συγκεκριμένο ακίνητο.
Ποια διαδρομή αποδίδει περισσότερο;
Εξαρτάται από την τοποθεσία, τον τύπο του ακινήτου, τον χρόνο που θέλετε να αφιερώνετε και τη φορολογική σας θέση. Η βραχυχρόνια μίσθωση αποδίδει υψηλότερα ακαθάριστα έσοδα με σημαντικά υψηλότερο λειτουργικό κόστος, μεταβλητή πληρότητα και ρυθμιστικό κίνδυνο. Δεν προτείνουμε τη μία έναντι της άλλης — παρουσιάζουμε τι συνεπάγεται νομικά η καθεμία.
Χρειάζομαι εταιρεία για να εκμεταλλευτώ ακίνητα;
Όχι για ένα ακίνητο. Πάνω από έναν ορισμένο αριθμό ακινήτων ή όταν παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες, η δραστηριότητα μπορεί να θεωρηθεί επιχειρηματική και να απαιτεί εταιρικό όχημα και αντίστοιχες υποχρεώσεις. Το όριο και οι προϋποθέσεις επαληθεύονται στην αξιολόγηση.
Τι γίνεται αν ο μισθωτής σταματήσει να πληρώνει;
Υπάρχει ταχεία διαδικασία για την απόδοση της χρήσης του μισθίου και την επιδίκαση των οφειλόμενων μισθωμάτων. Η ταχύτητά της εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από το πόσο σωστά έχει συνταχθεί και επιδοθεί το μισθωτήριο — γι’ αυτό η δουλειά ξεκινά από το συμβόλαιο, όχι από τη διαφορά.