Αγορά Ακινήτου & Νομικός Έλεγχος
Πλήρης νομικός έλεγχος τίτλων, βαρών και πολεοδομικής νομιμότητας πριν από κάθε δέσμευση κεφαλαίων.
Νομικός Έλεγχος και Απόκτηση Ακινήτου
Η αγορά ακινήτου στην Ελλάδα είναι ασφαλής όταν προηγηθεί σωστός έλεγχος και επισφαλής όταν παραλειφθεί. Οι κίνδυνοι σπανίως είναι εμφανείς στον αγοραστή: ημιτελής μεταβίβαση σε προηγούμενη γενιά, βάρη που δεν εξαλείφθηκαν, αυθαίρετες κατασκευές που δεν τακτοποιήθηκαν, ασυμφωνία μεταξύ συμβολαίου και κτηματολογικής εγγραφής.
Το γραφείο μας αναλαμβάνει τον πλήρη νομικό έλεγχο πριν από κάθε δέσμευση: έλεγχο τίτλων στο Κτηματολόγιο και στο οικείο Υποθηκοφυλακείο, αναζήτηση υποθηκών, προσημειώσεων, κατασχέσεων και διεκδικήσεων, επαλήθευση της συνέχειας των τίτλων και έλεγχο των κτηματολογικών εγγραφών σε σχέση με την πραγματική κατάσταση του ακινήτου.
Ο έλεγχος επεκτείνεται στην πολεοδομική νομιμότητα. Ελέγχουμε την οικοδομική άδεια, τη βεβαίωση μηχανικού περί μη ύπαρξης αυθαιρεσιών ή την τακτοποίησή τους κατά τον ν. 4495/2017, το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης και τυχόν δεσμεύσεις από δασικούς χάρτες, αρχαιολογία, αιγιαλό ή ρέματα, οι οποίες μπορούν να περιορίσουν ουσιωδώς τη χρήση.
Στη συνέχεια συντάσσουμε ή ελέγχουμε το προσύμφωνο και το οριστικό συμβόλαιο, διαπραγματευόμαστε τους όρους και τις εγγυήσεις του πωλητή, παριστάμεθα στην υπογραφή και φροντίζουμε για τη μεταγραφή και την κτηματολογική καταχώριση, χωρίς την οποία η κτήση δεν ολοκληρώνεται.
Παρέχουμε επίσης καθοδήγηση για το φορολογικό σκέλος —φόρο μεταβίβασης, ΕΝΦΙΑ, φορολογία εισοδήματος από μισθώματα— και για τις ιδιαιτερότητες της αγοράς υπό ανέγερση, της αγοράς από πλειστηριασμό και της απόκτησης μέσω εταιρικού σχήματος.
Γιατί να μας επιλέξετε
Ο νομικός έλεγχος δεν είναι διεκπεραίωση. Είναι η μόνη φάση της συναλλαγής στην οποία ένα πρόβλημα κοστίζει χρόνο αντί για χρήματα.
Εκπροσωπούμε τον αγοραστή και μόνο τον αγοραστή. Δεν λαμβάνουμε αμοιβή από μεσίτες ή κατασκευαστές, ώστε η εισήγησή μας —συμπεριλαμβανομένης της εισήγησης να μην προχωρήσετε— να μην υπόκειται σε σύγκρουση συμφερόντων. Όταν εντοπίζουμε ελάττωμα, εξηγούμε αν θεραπεύεται, με τι κόστος και σε πόσο χρόνο, ώστε η απόφαση να είναι δική σας και τεκμηριωμένη.
Η προσέγγισή μας
Ζητούμε τα έγγραφα του ακινήτου πριν από οποιαδήποτε προκαταβολή και θέτουμε προθεσμία ελέγχου στο προσύμφωνο, με ρητό δικαίωμα υπαναχώρησης και επιστροφής της προκαταβολής εφόσον ο έλεγχος αποβεί αρνητικός.
Ανάλογα με την περίπτωση, η εργασία μας περιλαμβάνει:
- έλεγχο τίτλων και συνέχειας ιδιοκτησίας·
- αναζήτηση βαρών, υποθηκών, κατασχέσεων και διεκδικήσεων·
- έλεγχο κτηματολογικών εγγραφών και τοπογραφικού·
- έλεγχο οικοδομικής άδειας και πολεοδομικής νομιμότητας·
- έλεγχο δασικών, αρχαιολογικών και λοιπών δεσμεύσεων·
- σύνταξη ή αναθεώρηση προσυμφώνου και οριστικού συμβολαίου·
- παράσταση στην υπογραφή, μεταγραφή και κτηματολογική καταχώριση.
Όπου ο αγοραστής βρίσκεται στο εξωτερικό, η διαδικασία ολοκληρώνεται με ειδικό πληρεξούσιο, χωρίς να απαιτείται η φυσική του παρουσία.
Βασικοί τομείς εξειδίκευσης
Έλεγχος Τίτλων
Έλεγχος συνέχειας ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο και στο Υποθηκοφυλακείο και επαλήθευση της νόμιμης κτήσης του πωλητή.
Βάρη & Διεκδικήσεις
Αναζήτηση υποθηκών, προσημειώσεων, κατασχέσεων, διεκδικήσεων και εκκρεμών δικαστικών διενέξεων επί του ακινήτου.
Πολεοδομική Νομιμότητα
Έλεγχος οικοδομικής άδειας, βεβαίωσης μηχανικού, τακτοποίησης αυθαιρέτων κατά τον ν. 4495/2017 και ενεργειακού πιστοποιητικού.
Δεσμεύσεις Χρήσης
Έλεγχος δασικών χαρτών, αρχαιολογικών ζωνών, ζώνης αιγιαλού και ρεμάτων που περιορίζουν τη δόμηση ή τη χρήση.
Συμβάσεις Αγοραπωλησίας
Σύνταξη και διαπραγμάτευση προσυμφώνου και οριστικού συμβολαίου, με εγγυήσεις πωλητή και ρήτρες υπαναχώρησης.
Ολοκλήρωση & Μεταγραφή
Παράσταση στη συμβολαιογραφική πράξη, μεταγραφή του τίτλου και κτηματολογική καταχώριση της κτήσης.
Συχνές ερωτήσεις
Τι μπορεί να πάει στραβά σε μια αγορά ακινήτου στην Ελλάδα;
Τα συχνότερα προβλήματα είναι η ελλιπής αλυσίδα τίτλων —συνήθως μια κληρονομιά που δεν αποδέχθηκε κάποιος κληρονόμος—, τα μη εξαλειφθέντα βάρη, οι αυθαίρετες κατασκευές που δεν έχουν τακτοποιηθεί και η ασυμφωνία μεταξύ συμβολαίου, τοπογραφικού και κτηματολογικής εγγραφής.
Καμία από αυτές τις καταστάσεις δεν είναι ορατή σε μια επίσκεψη στο ακίνητο. Όλες εντοπίζονται με έλεγχο πριν από την προκαταβολή.
Πόσο διαρκεί ο νομικός έλεγχος;
Για τυπικό αστικό ακίνητο με καθαρούς τίτλους ο έλεγχος ολοκληρώνεται συνήθως εντός λίγων εβδομάδων. Καθυστερεί όταν η αλυσίδα τίτλων εκτείνεται σε πολλές δεκαετίες, όταν υπάρχουν κληρονομικές εκκρεμότητες ή όταν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή με εκκρεμείς κτηματολογικές διαδικασίες.
Προτείνουμε να συμφωνείται στο προσύμφωνο ρητή προθεσμία ελέγχου με δικαίωμα υπαναχώρησης, ώστε ο χρόνος να μην λειτουργεί εις βάρος σας.
Ποια φορολογικά βάρη συνοδεύουν την αγορά;
Κατά κανόνα οφείλεται φόρος μεταβίβασης υπολογιζόμενος επί της αξίας του ακινήτου, ενώ ορισμένα νεόδμητα υπάγονται σε καθεστώς ΦΠΑ, το οποίο κατά περιόδους τελεί υπό αναστολή. Προστίθενται συμβολαιογραφικά έξοδα, δικαιώματα μεταγραφής και αμοιβή μηχανικού.
Μετά την απόκτηση προκύπτει ετήσιος ΕΝΦΙΑ και, εφόσον το ακίνητο εκμισθώνεται, φορολογία εισοδήματος. Υπολογίζουμε το συνολικό κόστος πριν από τη δέσμευσή σας.
Μπορώ να αγοράσω χωρίς να βρίσκομαι στην Ελλάδα;
Ναι. Με ειδικό συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο, νομίμως επικυρωμένο και με επισημείωση της Χάγης όπου απαιτείται, μπορούμε να σας εκπροσωπήσουμε σε όλα τα στάδια, από το προσύμφωνο έως την υπογραφή και τη μεταγραφή.
Απαιτείται προηγουμένως ελληνικός ΑΦΜ και, στις περισσότερες περιπτώσεις, ελληνικός τραπεζικός λογαριασμός για την καταβολή του τιμήματος.