Η αγορά ενός ακινήτου στην Ελλάδα δεν κρίνεται στο συμβολαιογραφείο. Κρίνεται εβδομάδες νωρίτερα, στο υποθηκοφυλακείο και στο Κτηματολόγιο, όταν κάποιος διαβάζει την ιστορία του ακινήτου προς τα πίσω και εντοπίζει τι λείπει. Όταν το πρόβλημα εμφανιστεί την ημέρα της υπογραφής, οι επιλογές του αγοραστή έχουν ήδη στενέψει δραματικά.
Ο τίτλος δεν είναι ένα έγγραφο, είναι μια αλυσίδα
Ο πωλητής θα σας δείξει το συμβόλαιο με το οποίο απέκτησε το ακίνητο. Αυτό είναι ο τελευταίος κρίκος, όχι η αλυσίδα. Ο έλεγχος τίτλων ανατρέχει στις προηγούμενες μεταβιβάσεις, συνήθως είκοσι ετών, και επιβεβαιώνει ότι κάθε κρίκος είναι έγκυρος: ότι ο κάθε πωλητής είχε πράγματι δικαίωμα να πουλήσει, ότι οι κληρονομικές διαδοχές ολοκληρώθηκαν σωστά, ότι δεν υπάρχει διακοπή.
Οι πιο συχνές αδυναμίες δεν είναι δραματικές. Είναι μια αποδοχή κληρονομιάς που δεν μεταγράφηκε ποτέ, ένας συνιδιοκτήτης που δεν συμβλήθηκε, μια δωρεά με όρο που κανείς δεν πρόσεξε. Καθεμία από αυτές μπορεί να διορθωθεί, αλλά όχι σε είκοσι τέσσερις ώρες και όχι χωρίς τη συνεργασία τρίτων που μπορεί να μην έχουν κανέναν λόγο να βοηθήσουν.
Βάρη και κατασχέσεις: δύο διαφορετικά προβλήματα
Μια υποθήκη ή προσημείωση υπέρ τράπεζας είναι διαχειρίσιμη. Εξοφλείται από το τίμημα κατά την υπογραφή, με την τράπεζα παρούσα και την εξαλειπτική πράξη έτοιμη. Είναι θέμα οργάνωσης, όχι κινδύνου.
Μια κατάσχεση είναι άλλο ζήτημα. Δείχνει ότι υπάρχει δανειστής που έχει ήδη κινηθεί δικαστικά, και συχνά ότι υπάρχουν και άλλοι. Το ίδιο ισχύει για εγγραφές του Δημοσίου ή των ασφαλιστικών ταμείων. Ο έλεγχος πρέπει να δείξει όχι μόνο τι υπάρχει σήμερα, αλλά και ποιος έχει λόγο να εγγράψει κάτι αύριο.
Πολεοδομική νομιμότητα: το μέρος που κοστίζει περισσότερο
Ο τίτλος μπορεί να είναι καθαρός και το κτίσμα παράνομο. Η δήλωση αυθαιρέτου του πωλητή δεν σημαίνει ότι το ζήτημα έχει λυθεί, σημαίνει ότι έχει δηλωθεί. Χρειάζεται να ελεγχθεί αν η υπαγωγή έχει ολοκληρωθεί, αν τα πρόστιμα έχουν εξοφληθεί, και κυρίως αν η δηλωθείσα κατάσταση αντιστοιχεί σε αυτό που πραγματικά υπάρχει στο ακίνητο.
Η βεβαίωση μηχανικού είναι υποχρεωτική για τη μεταβίβαση, αλλά βεβαιώνει μια συγκεκριμένη στιγμή. Αν ανάμεσα στην έκδοσή της και στην υπογραφή έχει γίνει οποιαδήποτε επέμβαση, η βεβαίωση δεν σας καλύπτει.
Κτηματολόγιο: τι σημαίνει και τι δεν σημαίνει η εγγραφή
Πολλοί αγοραστές θεωρούν την κτηματολογική εγγραφή απόδειξη κυριότητας. Δεν είναι, τουλάχιστον όχι πάντα. Μέχρι την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών, μια εγγραφή μπορεί να είναι ανακριβής και να προσβληθεί. Πρέπει να ελεγχθεί σε ποιο στάδιο βρίσκεται η περιοχή, αν υπάρχουν εκκρεμείς διορθώσεις, και αν το κτηματολογικό φύλλο συμφωνεί με τους τίτλους.
Η αναντιστοιχία εμβαδού ή ορίων ανάμεσα στο συμβόλαιο και στο κτηματολογικό διάγραμμα είναι συχνότερη από όσο περιμένει κανείς, και δεν λύνεται με μια σημείωση στο νέο συμβόλαιο.
Οι περιορισμοί που δεν γράφονται πουθενά
Ορισμένοι περιορισμοί δεν εμφανίζονται ούτε στον τίτλο ούτε στα βάρη. Δασικός χαρακτήρας ή αναδάσωση, κήρυξη αρχαιολογικού χώρου, ζώνη αιγιαλού, περιοχή που απαιτεί έγκριση για αγορά από πολίτη εκτός ΕΕ. Καθένα από αυτά μπορεί να μην εμποδίζει την αγορά, αλλά αλλάζει ριζικά το τι μπορείτε να κάνετε με το ακίνητο μετά.
Αν το ακίνητο προορίζεται για συγκεκριμένη χρήση, ο έλεγχος πρέπει να απαντήσει στο ερώτημα αν αυτή η χρήση επιτρέπεται, όχι μόνο αν η αγορά είναι έγκυρη.
Πότε γίνεται ο έλεγχος
Ο σωστός χρόνος είναι πριν από οποιαδήποτε δέσμευση, ή τουλάχιστον πριν από την καταβολή αρραβώνα. Ένα προσύμφωνο που υπογράφεται χωρίς έλεγχο μεταφέρει όλο το ρίσκο στον αγοραστή, και ένας αρραβώνας που έχει ήδη δοθεί μειώνει κάθε διαπραγματευτικό περιθώριο.
Όταν εντοπιστεί πρόβλημα πριν από τη δέσμευση, ο αγοραστής έχει τρεις επιλογές: να αποχωρήσει, να ζητήσει διόρθωση πριν την υπογραφή, ή να αναπροσαρμόσει το τίμημα. Μετά τη δέσμευση, συνήθως έχει μία.
Το γραφείο μας αναλαμβάνει τον πλήρη νομικό έλεγχο ακινήτων για Έλληνες και αλλοδαπούς αγοραστές. Δείτε το σύνολο των υπηρεσιών μας για επενδύσεις στην Ελλάδα ή επικοινωνήστε μαζί μας για μια πρώτη αξιολόγηση.