Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες που ξεκινούν με ένα διαμέρισμα δεν σκέφτονται τη νομική τους θέση. Δεν χρειάζεται. Το πρόβλημα εμφανίζεται όταν προστίθεται το δεύτερο και μετά το τρίτο ακίνητο, γιατί ανάμεσα στο δεύτερο και στο τρίτο υπάρχει μια γραμμή που αλλάζει το καθεστώς συνολικά — και όχι μόνο για το νέο ακίνητο.
Σημείωση: το πλαίσιο της βραχυχρόνιας μίσθωσης έχει τροποποιηθεί επανειλημμένα τα τελευταία χρόνια. Τα παρακάτω αποτυπώνουν το ισχύον καθεστώς κατά τον χρόνο δημοσίευσης και πρέπει να επιβεβαιώνονται πριν από κάθε απόφαση.
Τι θεωρείται βραχυχρόνια μίσθωση
Το άρθρο 111 του Ν. 4446/2016 ορίζει ως βραχυχρόνια τη μίσθωση ακινήτου για διάρκεια μικρότερη των εξήντα ημερών. Ο ορισμός δεν εξαρτάται από την πλατφόρμα: μια μίσθωση σαράντα ημερών που συμφωνήθηκε ιδιωτικά υπάγεται στους ίδιους κανόνες με μια κράτηση τριών ημερών μέσω πλατφόρμας.
Αυτό έχει πρακτική σημασία, γιατί αρκετοί ιδιοκτήτες θεωρούν ότι οι υποχρεώσεις τους αφορούν μόνο όσα περνούν από τις γνωστές πλατφόρμες. Δεν ισχύει.
Το όριο των τριών ακινήτων
Ένα φυσικό πρόσωπο που εκμισθώνει βραχυχρόνια έως δύο ακίνητα, χωρίς παροχή υπηρεσιών πέραν των κλινοσκεπασμάτων, αποκτά εισόδημα από ακίνητη περιουσία. Η δραστηριότητα απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ.
Από το τρίτο ακίνητο και άνω, η ίδια δραστηριότητα χαρακτηρίζεται επιχειρηματική. Απαιτείται δήλωση έναρξης εργασιών, ένταξη σε καθεστώς ΦΠΑ με συντελεστή 13%, τήρηση βιβλίων και έκδοση παραστατικών. Το ίδιο ισχύει για κάθε νομικό πρόσωπο, ανεξάρτητα από τον αριθμό των ακινήτων.
Το σημείο που εκπλήσσει τους περισσότερους: η υπαγωγή δεν αφορά μόνο το τρίτο ακίνητο. Αφορά το σύνολο των ακινήτων που εκμεταλλεύεστε. Δεν προσθέτετε ένα ακίνητο σε ένα υπάρχον καθεστώς, αλλάζετε καθεστώς για όλα.
Πότε το ακίνητο παύει να είναι ακίνητο
Ο αριθμός δεν είναι το μοναδικό κριτήριο. Αν παρέχετε υπηρεσίες πέραν της παροχής κλινοσκεπασμάτων — πρωινό, καθημερινή καθαριότητα, οργάνωση εκδρομών, ρεσεψιόν — το ακίνητο αντιμετωπίζεται ως τουριστικό κατάλυμα, ακόμη και αν είναι ένα και μόνο.
Αυτό συνεπάγεται διαφορετικό αδειοδοτικό πλαίσιο, όχι απλώς διαφορετική φορολογία. Αρκετοί ιδιοκτήτες προσθέτουν υπηρεσίες για να ανεβάσουν την τιμή χωρίς να αντιληφθούν ότι άλλαξαν κατηγορία.
Μητρώο και περιοχές με αναστολή εγγραφών
Κάθε ακίνητο πρέπει να εγγράφεται στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και ο αριθμός εγγραφής να αναγράφεται σε κάθε καταχώριση. Παράλληλα υποβάλλεται Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής, υποχρέωση που βαρύνει όλους τους διαχειριστές ανεξάρτητα από το φορολογικό τους καθεστώς.
Σε κορεσμένες περιοχές έχει επιβληθεί αναστολή νέων εγγραφών. Στο 1ο, 2ο και 3ο δημοτικό διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων — περιοχές όπως η Πλάκα, το Κολωνάκι, το Κουκάκι, τα Εξάρχεια, το Παγκράτι και το Μεταξουργείο — δεν επιτρέπεται νέα εγγραφή για το 2025 και το 2026. Αν εξετάζετε αγορά με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση σε αυτές τις περιοχές, το ερώτημα πρέπει να απαντηθεί πριν από την προσφορά, όχι μετά.
Στις εισπράξεις προστίθεται επίσης το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση, που αντικατέστησε τον προηγούμενο φόρο διαμονής.
Αν το ακίνητο στηρίζει άδεια διαμονής επενδυτή
Πρόκειται για ξεχωριστό ζήτημα που συχνά συγχέεται με τα παραπάνω. Όταν ένα ακίνητο έχει χρησιμοποιηθεί για τη χορήγηση άδειας διαμονής επενδυτή, η βραχυχρόνια εκμίσθωσή του δεν είναι απλώς φορολογικό θέμα — μπορεί να επηρεάσει την ίδια την άδεια. Το ερώτημα πρέπει να τεθεί πριν αναρτηθεί το ακίνητο, όχι όταν έρθει η ώρα της ανανέωσης.
Τι να ελέγξετε πριν προσθέσετε το επόμενο ακίνητο
Πριν από την απόκτηση, τρία ερωτήματα καθορίζουν το αν η επένδυση βγαίνει: επιτρέπεται νέα εγγραφή στη συγκεκριμένη περιοχή, σε ποιο καθεστώς σας φέρνει το ακίνητο αυτό συνολικά, και αν ο κανονισμός της πολυκατοικίας απαγορεύει τη βραχυχρόνια μίσθωση — κάτι που ισχύει σε περισσότερα ακίνητα από όσα υποθέτουν οι αγοραστές και δεν εμφανίζεται στην αγγελία.
Δείτε τις υπηρεσίες μας για επενδύσεις σε ακίνητα ή επικοινωνήστε μαζί μας για έλεγχο του χαρτοφυλακίου σας πριν από την επόμενη αγορά.